04/07/24
L’approche Value-Add, stratégie gagnante pour valoriser l’immobilier de santé
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"En permettant de moderniser ou transformer en profondeur des établissements de santé, cette stratégie permet d'offrir aux investisseurs un produit au rendement attractif sur une période moyenne comprise entre 4 et 6 ans. " - Frédéric Delleaux, associé-fondateur chez Lifento
En Europe, le vieillissement de la population est en marche. Au cours des dix prochaines années, le nombre de personnes de plus de 75 ans au sein de l'Union européenne va augmenter de 26%. Et la part des plus de 80 ans augmente plus vite encore, à tel point que l'on peut parler d'un véritable « silver tsunami ». Les baby-boomers, génération nombreuse née après la guerre, s'approchent progressivement de ce seuil. C'est ainsi qu'en 2048, les plus de 80 ans représenteront 12,8% de la population européenne, contre 6,5% aujourd'hui. Les préoccupations liées au grand âge, et en particulier au traitement de la dépendance, vont aller en s'accentuant. Dans ce contexte, l'adaptation du parc immobilier dédié aux maisons de retraite médicalisées, aux cliniques ou aux hôpitaux devient un enjeu majeur de société, autant qu'il offre des opportunités aux investisseurs.
C'est ainsi que l'approche Value-Add, consistant à transformer des actifs immobiliers pour répondre aux besoins du marché et mieux les valoriser, prend tout son sens. Pour améliorer la valeur d'un actif, il peut parfois s'agir simplement de le rénover ou alors de le repositionner en profondeur. Une stratégie fortement créatrice de valeur, à condition de faire preuve de discernement dans le choix des investissements et des opérateurs.
Contrairement à certains bâtiments qui peuvent fermer pendant plusieurs mois, la transformation ou rénovation d'un établissement de santé doit s'effectuer progressivement, pièce par pièce, pour limiter autant que possible les fermetures et assurer la continuité du service. La bonne entente entre le gestionnaire qui mène les travaux et l'opérateur doit donc être forte.
Une stratégie déployée à l'échelle européenne
En France, il est vrai, le parc immobilier de santé vieillit et nécessite des rénovations régulières voire parfois une refonte totale. de santé est vieillissant, souvent obsolète, et doit être rénové en permanence. L'introduction des nouvelles technologies dans les cliniques et les maisons médicalisées implique un effort constant. Le repositionnement des espaces doit être l'aboutissement d'une réflexion et d'un dialogue permanent entre le gestionnaire et l'opérateur. Le développement de la médecine ambulatoire peut inciter, par exemple, à privilégier les espaces dédiées à des soins spécifiques au détriment des lits. L'augmentation des pathologies neuro-dégénératives de type Alzheimer ou Parkinson implique également de développer des unités de soins spécialisées en mesure d'accueillir ces populations fragiles au sein d'établissements adaptés.
Cette stratégie a l'avantage de pouvoir se déployer à l'échelle européenne. Le manque d'infrastructures de qualité dans les pays d'Europe du Sud nécessite d'augmenter les capacités de soins d'établissements existants, voire en créer de nouveaux. En France ou en Allemagne, les projets consistent davantage à rénover les actifs existants et les adapter en y introduisant des nouvelles technologies.
Quoi qu'il en soit, l'approche Value-Add permet à l'investisseur d'accompagner la transformation et la modernisation des infrastructures de santé à l'échelle européenne pour obtenir un taux de rendement interne (TRI) supérieur à 12% sur une durée moyenne comprise entre 4 et 6 ans. Un placement qui combine ainsi impact positif sur la société dans son ensemble et rentabilité financière pour l'investisseur.
