30/09/24
Immobilier de santé : cap vers l'Europe du Sud
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L’Europe du Sud enregistre un retard relatif en matière d’infrastructures médicales. Dans ce contexte, un gisement d’opportunités existe pour les investisseurs immobiliers souhaitant accompagner des opérateurs spécialisés pour créer ou transformer des infrastructures de qualité offrant des rendements attractifs.
Dans une Europe marquée par le vieillissement de la population, la nécessité de disposer d’infrastructures médicales de qualité et en nombre suffisants devient un enjeu majeur de santé publique. Or, les pays d’Europe du Sud (Italie, Espagne, Portugal etc.) accusent un retard préjudiciable en la matière. Le manque d’investissement public est pointé du doigt. Si l’Allemagne et la France consacrent respectivement 13 et 12% de leur PIB aux dépenses de santé (698 et 465 milliards d’euros), l’Italie, par exemple, ne dépense que 9% de son PIB. Or, la péninsule, confrontée à une démographie vieillissante, va avoir besoin de 80.000 lits supplémentaires d’ici à 2030.
Contrairement à l’Europe du Nord où, en schématisant, les infrastructures existent mais ont surtout besoin d’être rénovées ou transformées, les pays d’Europe du Sud souffrent d’un manque de bâtiments dédiés au secteur médical (cliniques, maisons de retraite médicalisées etc.). De nombreux actifs devraient ainsi voir le jour au cours de la décennie qui vient, grâce notamment à certaines incitations publiques et des financements européens. Ce parc immobilier de santé en construction constitue autant d’opportunités pour les investisseurs privés intéressés par ce secteur.
Sur le plan financier, la classe d’actifs de l’immobilier de santé permet d’obtenir des rendements particulièrement compétitifs. Le spread proposé pour ce type d’investissement (par rapport au rendement de l’obligation souveraine du pays en question) est sensiblement supérieur à celui qui est pratiqué dans les pays d’Europe du Nord. Au Portugal par exemple, le taux de rendement à l’acquisition varie entre 6 et 8%0% pour un bail longue durée alors que le taux souverain à 10 ans ne ressort qu’à 3,0%.
Coopérer avec des opérateurs pour cibler les actifs les plus prometteurs
Dans ce gisement d’opportunités offert par les pays d’Europe du Sud, l’enjeu pour les investisseurs consiste cependant à trouver des opérateurs performants, bien implantés localement, et qui souhaitent se développer. Le système d’autorisation, la réglementation, le mode de financement sont très spécifiques régions par régions et il est primordial de travailler en bonne intelligence avec des opérateurs du marché local. L’investisseur immobilier dédié à ces infrastructures complexes doit en effet coopérer avec l’opérateur sans s’insérer toutefois dans la gestion des établissements en question.
La diversification paneuropéenne est aujourd’hui indispensable pour profiter des opportunités de marchés dans les pays où les transactions s’opèrent plus facilement. L’accompagnement de ces investissements, sur une durée moyenne comprise entre 4 et 6 ans, permet aujourd’hui d’obtenir un taux de rendement interne (TRI) moyen supérieur à 12%. Attractif sur le plan financier, ce type d’investissement est aussi l’occasion d’avoir un impact positif sur la société. Alors pourquoi ne pas concilier ces objectifs financiers et extra-financiers en s’intéressant aux infrastructures immobilières médicales dans des pays où la demande de soins ne va que s’accentuer au cours des prochaines années ?
